'crédits bancaires', 'conseils crédits', 'conseils prêts', 'crédit revolving', 'réserve disponible', 'réserve de trésorerie', 'crédit renouvelable', 'prêt immobilier', 'prêt hypothécaire', 'TEG', 'prêt à taux fixe', 'prêt à taux variable'

Nous n'aborderons que les Crédits consentis aux Particuliers, sans entrer dans les détails de l'offre sur le marché, mais en précisant leurs caractéristiques propres et surtout en attirant votre attention sur tel point important avant de choisir (ex: nos conseils).

Crédits à la Consommation:

L'emprunteur est protégé par le Code de la Consommation qui associe, à tout contrat de prêt à la consommation, une clause de réflexion / rétractation:

• 7 jours après un achat en magasin
• 14 jours après un achat à distance (par correspondance, ou par Internet)

Attention: ne confondez pas votre demande de crédit avec l'achat du bien proprement dit.

• si votre demande de prêt précise "crédit affecté" -pour l'achat d'un bien spécifié, ex: téléviseur- la clause de réflexion / rétractation permet d'annuler le prêt ET l'achat du bien qui vous sera repris par le vendeur
• si votre demande de prêt concerne une utilisation totalement libre des fonds demandés, le vendeur n'est pas tenu par une reprise de votre achat (sauf clause spécifique à l'enseigne)

Prêts Personnels;

Terminologie réservée aux crédits de courte durée, de montants réduits.

Leur intérêt est manifeste quand leur absence placerait le client en position de découvert sur son compte-courant. Véritable contrat bancaire, s'il est signé et obtenu auprès de votre Banque,  où:  taux, durée, montant échéance sont clairement définis et précisés.

ps: LOA = location avec option d'achat (avec une échéance mensuelle fixe et pendant n années, vous disposez d'un véhicule neuf, entretenu, garanti, assuré)

Prenez bien le temps d'une réflexion, d'une recherche approfondie sur les différentes offres du marché. Très souvent, des publicités vous font miroiter des taux très faibles -2, 3 ou 4% par an-. Dans la réalité, en effectuant des simulations répétées sur les sites Internet des prêteurs, vous constaterez que ces offres ne concernent généralement que des prêts n'excédant pas 12 mois: ce qui vous entraînerait vers des échéances mensuelles de remboursement insupportables. Si vous tentez d'en augmenter la durée de remboursement, vous constaterez bien vite que les taux proposés flambent et n'ont plus rien à voir avec les termes publicitaires!

Si vous souhaitez souscrire un Prêt Personnel, nous vous invitons à bien consulter notre Tableau Comparatif des Prêts Personnels présents sur le marché.

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Crédits Revolving;

Nous traitons déjà ce sujet problématique dans la rubrique "Moyens de Paiement" (cf. paragraphe sur les cartes de crédit). A lire, le cas échéant.

Il s'agit des "crédits régénérables" -également appelés "réserve disponible"- obtenus en toute facilité, voire laxisme, par un client même en difficulté bancaire. Ils ne sont pas l'apanage des Banques traditionnelles, mais de nouveaux Etablissements Financiers spécialisés qui ont su profiter de l'explosion du marché des Cartes de paiement.

Remarque: ce sont en fait des "crédits à la consommation", mais sans durée contractuelle, où le "flou" est total ... et la transparence quasi inexistante pour une clientèle souvent assommée par n crédits divers. Il est urgent de légiférer sur ce sujet précis.

Obtention d'un crédit renouvelable

2 méthodes:

• soit par simple virement bancaire vers votre compte courant
• soit par simple utilisation d'une carte de crédit délivrée par le vendeur

Dans la réalité, la seconde méthode est très largement la plus usitée. Elle rend le client beaucoup plus dépendant de ces crédits que l'on obtient alors sur simple présentation de cette carte.

Un crédit revolving est toujours accordé pour une durée d'un an, mais tacitement reconductible indéfiniment.

Il est particulièrement aisé de multiplier les crédits revolving en cours pour un même client, en multipliant les cartes de crédit. On voit ainsi bien des clients demander un nouveau crédit revolving pour tenter de remboursement un ou plusieurs crédits revolving déjà en cours ... et tomber ainsi rapidement dans le SURENDETTEMENT (impossibilité de remboursement).

Fonctionnement

• on vous accorde un "disponible", ou "réserve d'argent" que vous êtes libre d'utiliser -ou non- quand bon vous semble. Dès le départ, elle sera toujours plus élevée que votre seul besoin pour couvrir l'achat souhaité, afin de vous inciter ensuite à utiliser cette ligne de crédit
• vous pouvez augmenter votre "réserve" sur simple demande, à tout moment
• les remboursements s'effectuent à votre gré: mais comprenez bien que chaque mois, vous devez au minimum rembourser les intérêts calculés sur l'utilisation restant non remboursée de votre réserve, plus les charges d'assurance. Deux cas peuvent se produire:

1. votre remboursement est supérieur aux intérêts dûs, plus les charges d'assurance: le reliquat vient diminuer votre dette restant à courir
2. votre remboursement est inférieur aux intérêts dûs, plus les charges d'assurance: votre dette augmente d'autant, avec utilisation supplémentaire et automatique dans votre réserve!

• permanence de ce crédit:

1. au fur et à mesure de vos remboursements -si suffisants- votre réserve disponible se reconstitue, et vous pouvez ainsi choisir de l'utiliser indéfiniment
2. vous pouvez l'augmenter sur simple demande, quand ce n'est pas automatique!
3. chaque année, 30 jours avant l'échéance finale théorique, votre prêteur doit impérativement informer son client des nouvelles conditions de fonctionnement (évolution du taux notamment). Si vous ne les acceptez pas, vous devez y répondre au plus tard 20 jours avant l'échéance. Dans ce cas, vous pourrez terminer vos remboursements selon vos possibilités et aux conditions inchangées, MAIS sans aucune possibilité nouvelle d'utiliser votre réserve disponible (qui disparaît totalement).

Aide pour étudier, comparer, vérifier un Crédit Renouvelable 

Vous trouverez sur ce site, dans la rubrique "Simulations" du Menu Principal, un outil de Simulation d'un Crédit Renouvelable.

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Crédits Immobiliers:

Prêts Epargne-Logement

Vous ne pourrez obtenir ce type de prêt que dans le cas où vous aurez préalablement épargné dans des CEL ou/et PEL (comptes et plans épargne logement): les intérêts obtenus pendant la période d'épargne donnant droit à des "intérêts débiteurs" -les intérêts payés sur ce prêt- proportionnels permettant le calcul de vos droits à crédit: montant, taux, durée (voir notre rubrique "dates, calculs" du Menu Principal où vous trouverez un exemple de calcul de prêt sur PEL).

A vos propres droits épargne-logement, vous pouvez cumuler des droits non utilisés par votre famille, ...

Compte-tenu des prix de l'immobilier, ces prêts ne peuvent couvrir qu'une faible partie des besoins de financement. Autre point négatif de ce type de prêt: puisque le capital prêté par la Banque est directement lié au montant fixe des intérêts touchés pendant la période d'épargne préalable, si vous souhaitez bénéficier d'une durée de prêt de l'ordre de 15 ans le montant de votre prêt en sera très réduit (montant inversement proportionnel à la durée). Et il vous sera certainement difficile, voire impossible, d'accepter une durée très courte (3 ans mini) pour bénéficier, inversement, d'un prêt maximal car la charge de remboursement mensuel serait telle qu'elle limiterait alors vos possibilités au niveau du prêt principal pour payer votre acquisition immobilière! Cette contrainte déçoit nombre de clients lorsqu'arrive l'heure de l'emprunt bancaire.

Autre réalité depuis plusieurs années: les taux d'un prêt immobilier standard (sans épargne logement ou autre artifice) sont relativement bas, et confèrent à ce système d'épargne logement un manque d'intérêt évident au niveau du prêt (on peut très bien continuer à trouver un intérêt, relativement faible, sur la phase d'épargne uniquement).

Seul intérêt notoire d'un prêt épargne logement: le capital prêté intervient dans le calcul de votre auto-financement du bien immobilier (se cumule aux autres prêts aidés, et à votre épargne disponible).

Rappel:  la prime d'Etat (égale aux intérêts de votre épargne divisés par 2,5 dans le cas d'un PEL récent) ne vous sera payée que si vous demandez un prêt. Sachant qu'il permet de couvrir toute dépense d'ordre immobilier et même si vous n'avez pas de réel projet d'acquisition immobilière, étudiez l'opportunité éventuelle d'une telle utilisation (amélioration, réfection, ...) en tenant compte de cette prime qui peut s'avérer globalement intéressante pour cette opération. Et sans oublier également les possibles réductions d'impôts qui s'y attachent (charges d'emprunt, crédit d'impôt).

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Prêts Aidés

ex: éco-prêt, PTZ +, prêt 1% à la construction, prêt caisse retraite, ...

Prêts avantageux, à faible taux (voire même 0), ... mais bien limités en capital prêté. Ils interviennent dans le calcul de votre auto-financement du bien immobilier (se cumulent aux autres prêts aidés tels que prêts épargne logement, et à votre épargne disponible).

Les éco-prêts

Un éco-prêt est un prêt immobilier à taux zéro consacré aux améliorations énergétiques des logements. Montant jusqu'à 30 000€, et sur 10 à 15 ans.

Constat:

• le secteur du bâtiment est le principal consommateur d'énergie en France: 42,5 % de la dépense énergétique totale

• chaque Français dépense annuellement plus d'une tonne d'équivalent pétrole

• le secteur économique du bâtiment génère ainsi plus de 23 % des émissions totales de gaz carbonique, soit 2 tonnes par Français!

• les solutions techniques pour y remédier sont simples et bien connues: isolation des toitures et des murs, remplaçement des fenêtres, ventilation modulée, installation de nouvelles chaudières performantes, chauffage et production d'eau chaude par des énergies renouvelables.

Conclusion:

Le programme de réduction des consommations d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments constitue un chantier prioritaire du Grenelle de l'environnement.

Constat sur les actions présentes:

• moins d'1 rénovation sur 10 est actuellement satisfaisante en terme d'efficacité énergétique
• de trop nombreux chantiers actuels ne sont pas mis à profit pour réaliser les travaux adaptés d'amélioration de la performance énergétique

Décision gouvernementale:

compléter la gamme des instruments incitatifs par la création d'un "éco-prêt à taux zéro".

Si vous souhaitez bénéficier d'un tel prêt, rendez-vous sur le site Internet de l' ADEME et téléchargez le dossier que vous devrez remplir.

Nombreux sont les Français à avoir déjà réagi favorablement à cette opportunité (constat à fin 2009).

Le PTZ + (prêt à taux zéro "plus)

C'est un prêt à "taux nul"  pour l'emprunteur, l'Etat prenant en charge le coût des intérêts bancaires. Un tel prêt ne peut donc être distribué que par les Etablissements bancaires ayant signé une convention avec l'Etat.

Sans frais de dossier, il est exclusivement réservé aux primo-accédants à la propriété (pour une première résidence principale). 

Le montant du prêt accordé et les conditions de son remboursement sont fonction du niveau de revenus, de la taille de la famille, de la localisation du bien financé, de son type (neuf, ancien) ET de sa PERFORMANCE ENERGETIQUE.

Voici un simulateur gratuit et officiel (source gouvernementale) pour vous aider à appréhender le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, et des échéances de son remboursement.

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Garanties & Assurances

• Les "Garanties" sont prises au bénéfice de la Banque prêteuse
• Les "Assurances" sont prises au bénéfice de l'emprunteur

L'essentiel de votre besoin de financement sera toujours couvert par un "prêt hypothécaire".

Ce qu'il faut bien comprendre: "hypothèque" signifie que la Banque se garantit de votre bon remboursement avec votre bien. En toute légalité, et si pendant la durée du prêt vous venez à défaillir dans vos échéances dues, la Banque peut à tout instant saisir la Justice, demander la saisie du bien et le vendre aux enchères pour récupérer sa mise. Situation dramatique, et qui doit vous aider à bien peser l'intérêt manifeste présenté par un bon contrat d'assurances d'un tel prêt qui va permettre à la Banque de continuer à être remboursée et donc de ne pas aire jouer son d'hypothèque (à étudier avec grande circonspection, frais souvent perdus et s'avérant inutiles après coup ... mais vous assurant des années, voire des décennies de grande sérénité pendant toute la durée du prêt).

Il est commun de parler d'hypothèque, mais il existe en fait différentes formules de garanties pour votre Banque:

• hypothèque: formule la plus commune, acte notarié, frais élevés et notamment de mainlevée en cas de remboursement anticipé
• privilège de prêteur de deniers: exclusivement réservé pour les biens anciens (acte notarié, mais frais moindres)
• promesse d'hypothèque: simple contrat entre banque et emprunteur, réservé aux très bons clients et évitant bien des frais (si le prêt se passe bien)
• caution mutuelle: formule avantageuse par rapport à l'hypothèque, et présentant bien des avantages spécifiques

Vous voulez en savoir plus ?  Cliquez sur le lien qui suit. Il est rédigé par l'une des plus grandes Sociétés de Caution Mutuelle à laquelle adhérent de nombreuses Banques: "Crédit Logement"

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Typologie des Prêts

Prêts à Echéances Constantes

Leur taux est fixe.

Ils représentent une grande majorité des prêts immobiliers: c'est la formule la plus simple où, à chaque échéance la Banque vous prélève un montant fixe; constant pendant toute la durée de votre prêt.

Attention: formule simple, mais qui peut surprendre l'emprunteur qui s'aviserait à procéder -en cours de prêt- à effectuer un remboursement anticipé de ce prêt. Nombreux sont les clients qui, ce jour-là, tombent des nues devant la somme qui est alors "réclamée" par la Banque! Expliquons le phénomème:

Dans une échéance due, on trouve essentiellement 2 postes, en oubliant les annexes telles que frais d'assurance pour une explication plus claire:

• une part couvrant les intérêts sur le capital restant dû au terme de l'échéance précédente, au taux fixe du contrat et pendant la durée écoulée depuis cette prédente échéance
• une part couvrant un remboursement partiel du capital, et égale à: montant fixe échéance - intérêts payés (cf. ligne précédente). Cette part vient diminuer le nouveau capital restant dû après cette échéance
  

Donc, tout au long du prêt, et pour chaque nouvelle échéance, on observe par rapport à la précédente échéance:

• une lente diminution de la partie "intérêts"
• une lente augmentation de la partie "capital remboursé" (ces 2 variations étant égales en valeur absolue)

Analysez ce phénomème sur un "Tableau d'amortissement" qui vous montre le détail de toutes les échéances: le capital restant dû, au profit de la Banque si vous souhaitez effectuer un remboursement anticipé, ne diminue pas rapidement les premières années du prêt. Et n'oubliez pas les "pénalités" dissuasives que la Banque peut librement vous demander!

Remarque:  avant de signer un prêt immobilier, et si vous pensez déjà que vous pourriez être amené à rembourser de façon anticipée -ou par simple précaution d'acheteur- il ne vous est pas interdit de négocier une absence de pénalités pour remboursement anticipé et à bien le faire inscrire noir sur blanc dans le contrat bancaire de ce prêt.

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Prêts à Paliers

Regardez ce type de prêt comme une succession de prêts à échéances constantes, chacun portant sur une période donnée et avec une échéance fixe particulière. Exemple:

1. palier pendant 5 ans à 1000€ /mois
2. palier pendant 7 ans à 1300€ /mois
3. etc...

Une telle formule peut s'avérer fort intéressante pour un jeune couple: permet d'accéder plus rapidement à la propriété, évite d'être étranglé par un prêt alors que les salaires sont encore réduits, bien adaptés si belle perspective de carrières professionnelle, ...

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Prêts "IN FiNE"

 Très particuliers, ils consistent pendant toute la durée d'un tel prêt à ne rembourser que des échéances limitées aux seuls intérêts dus: les échéances restant néanmoins constantes puisque vous ne remboursez pas une part de capital.

Leur intérêt majeur réside dans la diminution du montant des échéances.

Ils sont particulièrement bien adaptés aux "prêts relais": prêt demandé pour couvrir un achat immobilier alors que la vente de votre précédent bien n'est pas encore réalisée.

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Prêts à Taux Variable

Pour bien comprendre, si nécessaire, le fonctionnement réel de ces prêts, reprenons par opposition le principe des "prêts à échéances fixes" (donc à taux fixe).

Avec un prêt à échéances fixes, on vous délivre à la signature du prêt un "tableau d'amortissement" qui vous montre comment va évoluer votre dette tout au long de ce prêt. Et vous pouvez constater, contractuellement, que vous payerez une mensualité unique et fixe tout au long du prêt. Sauf problème particulier, vous savez très exactement ce que vous devrez payer.

Avec un prêt à taux variable, vous entrez  dans l'inconnu total dès que vous quittez rapidement la première phase de votre prêt pour laquelle le taux était contractuellement défini.

Vous ne pouvez jamais connaître à l'avance ce que vous allez devoir payer chaque mois. Sauf à être assuré d'avoir des rentrées financières importantes, une telle situation est particulièrement inconfortable et très risquée dans le monde économique que nous vivons désormais.

Vous pourrez remarquer que le premier taux de départ d'un prêt à taux variable est quasiment toujours plus faible, plus attractif que le taux fixe proposé pour un prêt équivalent mais à taux fixe: comme pour mieux vous "attraper". Soyez très vigilant, raisonné et raisonnable!

Cas particuliers pouvant justifier un tel choix:

• prêts à taux variables "capés": le contrat du prêt stipule dans quelle fourchette précise pourra évoluer le taux, le cas échéant. Technique de plus en plus fréquente, et évitant les abus ultérieurs
• achat en vue d'une revente: si vous n'achetez que pour revendre à court terme, vous êtes à l'abri de révisions de taux à la hausse et vous profitez néanmoins de 2 avantages spécifiques à ce type de prêts: absence d'indemnités de remboursement anticipé, taux de départ plus faibles que dans le cas de prêt à taux fixe.

Négociation d'un Prêt Immobilier

Avant de se lancer dans la quête d'un prêt immobilier, il est bien nécessaire d'en comprendre tous les rouages principaux.

S'agissant généralement d'une décision importante (capital nécessaire souvent élevé, longue durée), la notion de risque demeure prédominante tant du côté Banquier qu'emprunteur.

Apport personnel:

Comprenez combien une Banque appréciera vos propres efforts de participation à l'investissement. Et ne demandez pas à la Banque de faire un effort sur le taux, si vous ne daignez pas participer vous-même à la prise de risque.

Ceci étant, il n'existe aucune obligation légale en termes d'apport personnel: une Banque peut fort bien accepter d'assumer le financement total de votre acquisition (mais rare, et ne vous place pas alors en situation de bien en négocier les conditions à votre avantage). Elle l'acceptera si vous présentez des revenus disponibles conséquents et pérennes.

Durée du prêt:

Compte-tenu de la forte augmentation des prix d'acquisition immobilière ces dernières années, la seule solution pour un emprunteur consiste à accepter désormais une durée nettement plus longue: ex. de 30 à 40 années, au lieu des 15 à 20 années longtemps proposées!

Malheureusement pour l'emprunteur, il lui faut bien comprendre que si la Banque accepte de courir des risques sur de telles durées, les taux alors proposés n'en seront que plus élevés: plus la durée est longue, plus le taux de base est élevé car le risque d'impayés augmente naturellement avec le temps.

Revenus de l'emprunteur:

Ils constituent un critère important pour l'attribution d'un prêt: les Banques apprécient les situations stables, bien établies et pérennes, le moins risquées possible.

Taux d'endettement:

En règle générale, une Banque ne devrait pas accepter d'aller au-delà d'un taux d'endettement global de 33% (y compris les éventuels engagements pré-existants). Sauf revenus particulièrement conséquents. Dans la réalité, on constate aujourd'hui que les Banques placent plutôt la barre à 40%.

Domiciliation des revenus:

Sauf cas particulier, la Banque vous demandera de "domicilier vos revenus" dans son Etablissement (ex: virements permanents des salaires). Mais nulle obligation n'est requise.

Négociation proprement dite:

Tout est négociable, mais dotez-vous de bons arguments (cf. ci-dessus). Vous pouvez négocier le taux de base, mais aussi les frais de dossier initaux (souvent élevés), les primes d'assurances (à ne pas négliger pour des prêts aussi longs) et surtout à vous prémunir contre les pénalités à payer en cas de remboursements anticipés (négociez la suppression pure et simple d'une telle clause totalement injustifiée, et veillez bien à le faire préciser dans votre contrat bancaire de prêt).

Enfin, étudiez sérieusement 2 ou 3 propositions émanant de différentes Banques. Il ne vous est nullement obligé d'être déjà client d'une Banque pour en obtenir une proposition. Sachez profiter d'une telle opportunité pour faire valoir, le cas échéant, vos qualités de prospect intéressant.

Assurances du Prêt Immobilier:

Elles doivent vous apporter la garantie qu'en cas de problème grave (accident, dédès, chomage, ...), on vous aidera à payer les échéances de votre prêt. C'est votre propre protection, comme l'hypothèque est la garantie accordée au Banquier.

Tout Banquier assortit systématiquement son offre de prêt immobilier d'un contrat d'assurance spécifié "obligatoire". Il y a là un abus de langage. En effet, si le Banquier est en droit de s'assurer que son prêt est bien assuré par le client, rien n'oblige ce dernier à prendre le contrat d'assurance proposé par la Banque.

Que faut-il penser des contrats d'assurance proposés par les Banques, en même temps que leurs prêts?

• une Banque n'est pas une Société d'Assurances: elle n'intervient que comme intermédiaire bien rémunéré par la Compagnie d'Assurances qu'elle préconise à son client,
• à garanties égales, le contrat proposé par la Banque coûtera plus cher que le même contrat signé directement auprès de la Compagnie d'Assurances,
• les contrats proposés par les Banques sont des contrats de "groupe": le même contrat pour tous les clients, aucune adéquation entre le profil client et ledit contrat,
• préférez un "contrat privé", adapté à votre profil particulier (notamment si vous êtes jeune),
• enfin, si une Banque vous impose de signer son propre contrat d'assurances pour bénéficier de son prêt: opposez-vous en rappelant l'interdiction des "contrats liés"!

En conclusion, vous avez tout intérêt à étudier votre contrat d'assurances directement avec une Compagnie d'assurances spécialisée en crédits immobiliers (ex: Generali).

Assurance Chômage?

 Devant l'allongement de la durée des crédits immobiliers, et les risques croissants de chômage, il est judicieux de bien s'assurer quand on signe de tels prêts: mais que choisir?

Il n'est guère raisonnable de signer pour 20, 30 ans et plus avec la seule assurance que chaque mois, et pendant toute cette durée, tombera la même échéance à payer.

Protéger son conjoint, ou sa descendance, d'une disparition brutale avec son lot de problèmes et notamment la baisse souvent drastique des revenus n'est plus suffisant.

Force est de constater que les Contrats d'assurance contre le chômage proposés par les Banques peuvent rassurer les candidats à l'accession à la propriété. Mais ces contrats sont bien décriés aujourd'hui. Et de fait, on est bien en droit de leur reprocher:

• leur "délai de franchise": souvent de l'ordre de 36 mois entre votre date de déclaration de nouvelle situation et la prise en charge réelle par l'assureur, alors que cette période est souvent cruciale,
• leur taux de prise en charge: souvent inférieur à 80% de vos échéances,
• leur durée de prise en charge: particulièrement courte (de l'ordre de 36 mois maxi), indigente pour des prêts aussi longs.

Soyons sérieux; les garanties sont particulièrement faibles et ne confèrent aucune "assurance" sérieuse à l'emprunteur.

Alors, que faire?

Deux pistes peuvent être retenues:

1. tout chômeur déclaré peut, en toute légalité et sous la protection du Code de la Consommation, demander à bénéficier gracieusement d'un "report de 24 mois" des échéances à payer,
2. l'étude sérieuse d'un contrat d'assurance solide, plus confortable, peut être menée non avec sa Banque, mais directement auprès d'un Assureur spécialisé dans les crédits immobiliers. ou d'une Société de Caution Mutuelle.

Prêt à taux variable & TEG:

Pour calculer le TEG d'un prêt lors de la phase préalable de réflexion, on ne peut tenir compte que des charges connues (taux, frais annexes). Dès lors qu'appararaît une "inconnue" non négligeable telle que le taux d'intérêt précis, la recherche d'un tel taux s'écroule: impossible à calculer!

C'est ainsi que dans le cas d'un prêt à taux variable, vous ne pourrez obtenir de précisions sur le TEG que pour la première phase de ce prêt: dès le début de la phase variable, vous entrez dans l'inconnue totale, dans le flou absolu.

Cette remarque, s'il en était besoin, joue une fois de plus en totale défaveur pour ce type de prêt. A priori: refusez un prêt à taux variable!

ps:  il existe une forme particulière de "prêt à taux variable" appelée "prêt capé": bien que le taux du prêt puisse varier dans le temps, le contrat signé prédéfinit la fourchette maximale de la variation possible par rapport au taux de base de départ du prêt. Ce qui permet de contenir les excès. Pour un prêt de durée limitée, et si vos possibilités pécuniaires sont larges, vous pouvez prendre le risque qui vous permet de bénéficier au départ de taux avantageux par rapport à un prêt à taux fixe. Tout dépend de votre perspicacité, et celà ressemble fort à un profil de boursicoteur!

Aucune décision hâtive (ce sera très certainement le plus gros investissement de votre vie).

Comment pourrait-on, en toute quiétude, signer pour 30 ans et plus sans connaître précisément le montant de l'échéance mensuelle ?

Il est également hautement souhaitable d'éviter que vos prêts immobiliers ne courrent encore ... pendant votre retraite (où la baisse des revenus pourrait devenir de plus en plus conséquente). Offrez-vous une retraite sereine!

Comparez diverses propositions d'assurances et leurs coûts (exprimés en TEG, taux effectif global), en oubliant totalement les autres coûts affectant le prêt  (voir la rubrique "Renforcer vos sécurités").

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T.E.G. (taux effectif global):

Quand vous signez un crédit immobilier pour un montant donné:

1. le montant réel porté sur votre compte commence par être diminué des "frais de dossier bancaire ou/et assureur"
2. chacune des échéances est augmentée des frais d'assurances OBLIGATOIRES
3. etc...

Attention:  Dans le cas d'un Crédit à la Consommation, où la législation n'imposant pas la souscription d'une assurance par l'emprunteur les frais d'assurance restent facultatifs, le TEG représente un paramètre bien incomplet et trompeur pour le client. Dans ce cas, il est nettement préférable de comparer les diverses propositions à partir du "coût total du crédit".

On comprend vite que le taux commercial annoncé par la Banque ne représente que le taux de base. Le "taux effectif global", évidemment plus élevé que le taux indiqué par la Banque, est le taux unique qui, appliqué au montant réel du prêt porté sur votre compte, déclencherait au final le même remboursement global (d'où le qualificatif de "taux équivalent" également usité). Le TEG tient compte du taux de base (taux commercial) et de tous les frais annexes, dès l'instant où ils sont obligatoires. Il constitue donc une base idéale pour comparer plusieurs prêts.

Pénalités de Remboursement Anticipé d'un Crédit

Les règles sont différentes entre Crédits à la Consommation et Prêts Immobiliers.

Crédits Revolving ou Renouvelables

En aucun cas, il ne peut vous être demandé de payer des pénalités. D'ailleurs, le concept même de ces crédits n'impose nulle durée particulière: vous êtes donc totalement libre de solder votre crédit à tout instant (remboursement total et définitif).

Attention: même après remboursement total de votre dette, la mise à disposition d'une réserve disponible subsiste. Elle est totalement reconstituée, n'y touchez plus!

Prêts Personnels (amortissables)

Depuis la Loi Lagarde du 01/05/2010, il peut vous être demandé de payer une pénalité pour remboursement anticipé. Mais ici, on se trouve en présence d'un vrai contrat entre les deux parties, contrat que vous décidez de dénoncer.

Prêts Immobiliers

Rares, très rares sont les prêts immobiliers sans pénalité. Mais celle ci ne peut vous être imposée que si elle était bien précisée dans les termes du contrat.

Boursorama Banque distribue des crédits immobiliers sans pénalité: suffisamment rare pour être noté!

Calcul du montant de la pénalité

• inférieur ou égal à 3% du capital restant dû au jour du remboursement
• et inférieur ou égal à 6 mois d'intérêts sur le montant du capital restant dû au jour du remboursement, soit le calcul:    (capital restant dû  x  taux prêt)  /  200

Vous retiendrez la valeur la plus faible des 2 calculs.

Notez également qu'aucune pénalité ne peut vous être demandée si vous entrez dans l'une des configurations ci-après:

1. vente de votre résidence suite à un changement de lieu de travail
2. décès de l'emprunteur ou du conjoint
3. cessation d'activité de l'emprunteur ou du conjoint

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